― サラリーマンだからこそ実現できる、不動産投資の正しい始め方 ―

サラリーマンの安定した収入と信用力は、不動産投資で最も強力な武器になります。
本記事では、銀行が評価するポイントや初めての物件選び、自己資金の目安までを体系的に解説します。

■ 不動産投資は誰もが参入できる事業ではない

「不動産投資は誰でもできる」と言われることがありますが、実際はそうではありません。
不動産投資は“立派な事業”であり、金融資産という土台がある人だけが参入できる世界です。

銀行は融資の審査で「確実に返済できるかどうか」を最も重視します。
そのため、貯金がなく資産背景がない人にはお金を貸してくれません。
まずは地道な貯金と投資による金融資産の積み上げが第一歩なのです。

■ 銀行が見るのは「年収」より「資産の安定性」

不動産投資の融資審査では、単に年収の高さだけで評価されません。
例えば：

年収1,000万円で貯金100万円の人よりも、

年収700万円で金融資産3,000万円ある人の方が、はるかに高く評価されます。

銀行は「お金を貯めてきた実績＝信用」とみなします。
返済能力とは「お金を稼ぐ力」だけでなく、「お金を管理する力」も含まれるのです。

■ 銀行は“ストレステスト”をかけて融資判断をしている

銀行は、実際の金利だけでなく「将来金利が上がった場合も返済できるか」を確認します。
たとえば、金利が＋2％上昇しても返済を続けられるかをシミュレーションします。

このときに重要なのが、安定した給与所得があるサラリーマンの信用力です。
サラリーマンの安定収入こそが、銀行から「返済可能」と判断される最大の強みです。

■ 最初に買うべきは“小さい区分”ではなく“1棟アパート”

新築ワンルームマンション投資のように、毎月赤字になる物件では資産は増えません。
赤字が続けば、いずれ融資は止まります。
むしろ、最初からできる限り大きな物件を買う方が効率的です。

目安としては、新築木造アパートで1億〜1.5億円規模の物件。
これが最もバランスの取れたスタートラインです。

■ 自己資金1,000〜1,500万円が目安

1億円の物件を購入する場合、自己資金はおよそ10〜15％が目安。
ただし、手元資金がゼロになるような買い方では銀行は貸してくれません。
つまり、最低でも2,000〜3,000万円の金融資産が必要になります。

■ 不動産投資の本質は「レバレッジと複利」

不動産投資は、1,000万円の自己資金で1億円の資産を動かす“レバレッジ”を使う投資です。
年間150万円のキャッシュフローを得ながら、その現金を使わずに次の頭金へ。
給与収入の貯金を上乗せすれば、2〜3年に1棟ずつ規模を拡大できます。

サラリーマンという安定基盤を持つ人にとって、これこそが資産を複利で増やす最強の戦略です。

■ まとめ

• 不動産投資は「誰でもできる」わけではない。まずは金融資産を築くこと。
• 銀行が見るのは「年収」よりも「資産管理能力」。
• サラリーマンの安定収入は最大の信用力。
• 区分より1棟アパートを狙う。
• レバレッジと複利を活かして資産とキャッシュフローを同時に増やす。

■ 結論

不動産投資とは、「お金を借りて資産を増やす」唯一の仕組みです。
サラリーマンとして築いた信用と金融資産を武器に、レバレッジと複利の力で資産を拡大していく。
それが、経済的自由を現実に変える最短ルートです。