不動産投資は「購入金額以上で売却しないと損する」のか？
〜大和財託の試算データから考える〜

「不動産投資は、買った価格より高く売らないと意味がない」
そう思っている人は少なくありません。

しかし実際には、保有中の家賃収入（インカムゲイン）と借入返済の進み方によって、
購入価格を下回って売却しても十分に利益が出るケースがあります。

本記事では、不動産投資会社「大和財託株式会社」が公開している試算データをもとに、
「物件価格が21％下落しても利益が出る理由」を投資家目線で解説します。

■ 試算の前提条件（大和財託の公開データより）

■ 融資条件

■ 保有期間と売却設定

• 保有期間：15年
• 売却価格：12,300万円（購入価格より▲21%）
• 売却諸費用：405.9万円

■ シミュレーション結果（大和財託 公開データより）

自己資金874.7万円を投下して、約3,382万円の利益（税引後）。
投資全体の内部収益率（IRR）は25.0%と、株式・投信を大きく上回ります。

■ 下落率別の収益シミュレーション

■ 投資家目線で見たポイント

この試算から明らかになるのは、「不動産投資は、購入金額より低く売っても利益が出る」という事実です。

理由は次の3点に集約されます。

1. 家賃収入（インカムゲイン）が継続して得られる
2. ローン返済により元本が減少し、純資産が増える
3. 減価償却・税効果で実質利回りが高くなる

不動産投資の正しい見方は、「購入額と売却額の差」ではなく、
保有中キャッシュフロー＋売却時キャッシュフローで全体リターンを評価することです。

■ 築15年で21%下落しても利益が出る理由

木造アパートが築15年で21%下落するのは自然な水準です。
しかし、その間に積み上がるキャッシュフローと元本返済が、下落分を十分に上回ります。

つまり、時間を味方につけた構造こそが、不動産投資の最大の強みなのです。

■ まとめ：売却益より「保有期間のCF」が投資の本質

• 不動産投資の利益は「購入額と売却額の差」だけでは測れない
• 保有中の家賃収入＋元本返済で資産が増える
• 売却時に多少値下がりしてもトータルではプラスになる

不動産投資の本質は“保有中のキャッシュフロー経営”にあります。
レバレッジを活かせる会社員・共働き世帯であれば、
銀行融資を味方につけて長期的な資産形成を実現できるのです。

※本記事の試算内容は大和財託株式会社の公開資料「不動産投資分析レポート」をもとに再構成しています。実際の投資判断はご自身のリスク許容度・資金計画に基づいて行ってください。