区分ワンルームマンションから始める不動産投資は、なぜ失敗しやすいのか
株式投資の場合、「小さく始めて、長く続けて、徐々に大きくする」という戦略は、とても理にかなっています。
少額から始めることができ、損失も限定的で、経験を積みながら資産を成長させていくことができるからです。
しかし、この考え方をそのまま不動産投資に当てはめるのは間違いだと、私は考えています。
特に「区分ワンルームマンション」から不動産投資を始めるケースは、損をする可能性が非常に高い選択肢です。
不動産投資を「小さく始めたい」と考えたとき、多くの人が検討するのが
新築・中古の区分ワンルームマンションです。
販売業者のよくある謳い文句は、次のようなものです。
- 節税になります
- 生命保険代わりになります
- 月1〜2万円の持ち出しで、30年後に都心マンションが手に入ります
ここで重要なのは、これらの話は最初から「収益が出る前提」で語られていないという点です。
そもそも「収益が出る不動産」とは何でしょうか。
家賃収入があり、そこから管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を差し引き、
さらにローン返済を行った上で、最終的に手元にお金が残る状態。
これが「収支が黒字の不動産投資」です。
ところが、区分ワンルームマンションの多くは、
家賃収入から経費とローン返済を引くと毎月赤字になります。
その赤字を、
- 毎月1万円
- 毎月2万円
- 毎月3万円
といった形で、自分の給料から30年間補填し続ける構造になっています。
しかもこれは、家賃が下がらず、空室も一切出ないという、かなり楽観的な前提での話です。
ここで一度、立ち止まって考えてみてください。
毎月赤字を垂れ流し続けるものを、本当に「投資」と呼べるのでしょうか。
投資とは、本来投じたお金を回収し、最終的にプラスで終わるものです。
しかし区分ワンルームマンションの場合、
仮に月1万円の赤字でも、
30年で 1万円 × 12ヶ月 × 30年 = 360万円 のマイナスになります。
「売却すれば取り戻せるのでは？」と思うかもしれませんが、
そもそも購入時点で相場より高い価格で買わされているケースがほとんどです。
結果として、売却しても利益が出る可能性は極めて低いのが現実です。
このため、私は
区分ワンルームマンションは投資の対象にならない
と考えています。
もし「どうしても区分マンションで始めたい」というのであれば、
唯一、勝ち筋が見える可能性があるのはファミリータイプの区分マンションです。
ファミリータイプは、賃貸需要だけでなく、
実際に自分たちが住む「実需」としての売買も行われます。
オーナーチェンジ物件として購入し、
空室時にリフォームをして実需向けに売却できれば、
プラスになる可能性はゼロではありません。
ただし、こうした物件を見つけるのは本当に至難の業です。
私自身、2年以上探し続けましたが、ほとんど出会うことはありませんでした。
また、「減価償却による節税」を目的に区分マンションを勧められることもあります。
確かに損益通算によって、年間数万円の税金が戻るケースはあります。
しかし、
年間4〜5万円の節税のために、年間20万円以上の赤字を垂れ流す
のであれば、それは本末転倒です。
それなら、そのお金をインデックス投資に回していた方が、
30年後には資産が5倍、10倍になっていた可能性の方が高いでしょう。
結論として、不動産投資においては
「小さく始める」という考え方は通用しません。
本気で不動産投資をするのであれば、
- 年収を上げる
- 支出を抑え、貯蓄を増やす
- 自己資金を3000万〜5000万円まで積み上げる
そして、年収700万円〜1000万円規模になった段階で、
1億円〜1億5000万円クラスの一棟収益不動産を購入する。
自己資金1000万〜1500万円を入れ、土地付きで、毎月黒字が出る物件を選ぶ。
これが、不動産投資で成功しやすい王道パターンだと私は思います。
確かに、借金は怖いものです。
しかし、勉強をすればするほど、怖いのは「借金」ではなく「間違った商品」だと分かってきます。
学べば学ぶほど、
区分ワンルームマンションは儲からないし、手を出してはいけない
という結論に行き着くはずです。
会社員として働きながら、長期・分散・低コストを基本としたインデックス投資と安定した家賃収入を生む不動産投資を実践し、金融資産1億円を40代で達成。 培った知識と経験をもとに、”資産形成FP”として活動し、「誰でも経済的自由を目指せる時代」を作ることを目標とします。
