自己資金1,000万円から始めて、20年後に総資産7億円・年間CF1,000万円を目指す不動産投資シミュレーション
今回は、不動産投資に振り向ける資金が1,000万円あれば、20年後に総資産7億円、年間キャッシュフロー1,000万円以上を達成できる可能性がある、という話をしたいと思います。
そのために、まずは今回のシミュレーションは以下です。
【収益不動産（新築木造アパート）】
・物件価格：1億円
・諸費用：500万円（総額1億500万円）
・自己資金：1,000万円
・融資額：9,500万円
・金利：2.3％／35年ローン
・年間家賃収入：700万円（例：1LDK×9戸）
・年間経費：150万円（管理費・修繕費・固定資産税・保険等）
・年間ローン返済額：400万円
・年間キャッシュフロー（手残り）：約150万円
この条件をもとに、資産拡大の流れを見ていきます。
まず1棟目として、自己資金1,000万円を使い、1億円規模の収益不動産を購入します。すると、年間約150万円のキャッシュフローが生まれます。このキャッシュフローを一切使わずに貯めていくと、約7年間で1,000万円が貯まる計算になります。
そして8年目に、貯まった1,000万円を自己資金として、同じ規模の収益不動産をもう1棟購入します。これで物件は2棟となり、年間キャッシュフローは300万円に増えます。年間300万円あれば、約4年で再び1,000万円が貯まります。
2棟目を購入してから5年目に、3棟目の収益不動産を購入します。すると、年間キャッシュフローは450万円になります。年間450万円であれば、約3年間で再び1,000万円を貯めることができます。
その3年後、4棟目の収益不動産を購入します。ここで年間キャッシュフローは600万円となり、約2年間で再び1,000万円が貯まります。
続いて5棟目の収益不動産を購入すると、年間キャッシュフローは750万円になります。750万円あれば、2年もかからずに1,000万円を貯めることができます。
さらに6棟目を購入すると、年間キャッシュフローは900万円となり、1年強で再び1,000万円を確保できるようになります。
そして7棟目の収益不動産を購入した時点で、年間キャッシュフローは1,000万円を超える水準に到達します。ここまでにかかる期間は、おおよそ20年です。
重要なのは、最初に使った自己資金は1,000万円だけという点です。このシミュレーションでは、途中で給料から追加の自己資金を補填し続ける必要はありません。
最初の1,000万円を元手に、金融機関から融資を受けてレバレッジをかけ、不動産が生み出すキャッシュフローを一切使わずに再投資していく。このサイクルを回すことで、資産が資産を生む構造を作っています。
「7棟・7億円規模の不動産を保有しているなら、借入も7億円あるのでは？」と思うかもしれません。しかし、ローン返済の中には元金返済が含まれており、この元金返済部分は、目に見えない潜在的なキャッシュフローとして純資産を積み上げていきます。
このシミュレーションでは、10年程度で元金返済が約2,000万円進む計算になります。時間軸には多少のズレはありますが、7棟全体で見ると、純資産は約1.3億円まで積み上がる想定です。
結果として、
・総資産：7億円
・純資産：約1.3億円
・年間キャッシュフロー：1,000万円以上
という資産規模が見えてきます。
つまり、自己資金1,000万円からスタートし、銀行融資というレバレッジを活用し、不動産のキャッシュフローを再投資し続けることで、20年後に給料以外から年間1,000万円以上の収入を得つつ、純資産1億円超を築くことは十分に現実的だと言えます。
このように、銀行融資を正しく使い、時間を味方につけることで、資産規模の拡大スピードは一気に加速します。それこそが、不動産投資の大きな特徴であり、魅力だと思います。
会社員として働きながら、長期・分散・低コストを基本としたインデックス投資と安定した家賃収入を生む不動産投資を実践し、金融資産1億円を40代で達成。 培った知識と経験をもとに、”資産形成FP”として活動し、「誰でも経済的自由を目指せる時代」を作ることを目標とします。
